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米６月中古住宅販売件数、前月比１．４％増の年率５８６万戸―市場予想下回る

経済

2021/7/26 10:01

＜チェックポイント＞

●６月販売件数、５カ月ぶり増加―３月以来３カ月ぶり高水準

●深刻な供給不足と価格上昇が販売を抑制

●ＮＡＲ、「住宅価格の上昇ペースは年末までに鈍化する」と予想

　ＮＡＲ（全米不動産業協会）が２２日発表した６月の中古住宅販売件数（季節調整済み）は前月比１．４％増の年率換算５８６万戸と、３月（６０１万戸）以来３カ月ぶりの高水準となったが、市場予想の５９０万－５９３万戸を下回った。市場予想を下回ったのは、住宅供給（在庫）が過去最低水準にまで落ち込んでいるため、売り手市場となって住宅価格が高騰し、住宅購入者のアフォーダビリティ（住宅取得能力）が低下し、手ごろな価格の物件を見つけにくくなっているためとみられる。

一方、季節要因を無視できる前年比は２２．９％増となり、１２カ月連続で前年水準を上回った。

　ＮＡＲのチーフエコノミスト、ローレンス・ヤン氏は６月の販売件数の増加について、住宅在庫（供給）不足が続いている中で、「ここ数カ月、住宅着工件数や持ち家の売却件数が増え、住宅供給がやや改善したため」とした。今後の見通しについては、「住宅価格は在庫がタイトなため下がりにくいが、年末までに価格上昇ペースは鈍化する見通しで、中古住宅の販売はパンデミック前を上回る速いペースで増加する」と楽観的にみている。

　住宅供給の過不足感を示す６月時点の未販売住宅（在庫）は前月比３．３％増の１２５万戸と４カ月連続で増加。これを６月の販売ペースに換算した在庫水準は２．６カ月分と、前月の２．５カ月分や４月の２．４カ月分や３月の２．１カ月分、２月の２カ月分から５カ月連続で上昇した。このうち、一戸建て住宅の在庫は前月比３．８％増の１０８万戸と、前月の１０４万戸に続いて、２カ月連続で１００万戸台となった。

　ただ、６月の在庫量（戸数ベース）は前年比１８．８％減と、統計開始の８２年以来３８年ぶりの低水準。中古住宅市場が深刻な在庫不足でタイトとなっているため、消費者は新築市場にシフトする傾向を一段と加速させている。

　中古住宅の販売ペースは、販売物件が６月中に市場に残っていた期間が１７日間と、前月と変わらなかった。６月中に販売された物件のうち、全体の８９％（５月も８９％）が市場に出てから１カ月弱で販売されていることになる。

　地域別販売件数を見ると、全体の４割以上を占め、最もウエートが大きい南部は前月比横ばいの２５９万戸と、４カ月連続の減少に歯止めがかかった。北東部は同２．８％増の７４万戸と、６カ月ぶりに増加。西部は同１．７％増の１２０万戸と４カ月ぶりに増加した。中西部は同３．１％増の１３３万戸となった。

　一方、中古住宅価格は中央値で前月比３．７％上昇の３６万３３００ドルと５カ月連続で上昇し、過去最高値を更新した。主力の一戸建ては前月比３．９％上昇。住宅供給不足が続いているため、一つの物件に複数の買い手が殺到し、住宅価格に上昇圧力がかかっている。

　住宅価格が低下しない要因の一つに、格安なフォークロージャー（住宅不動産の差し押さえ＝競売）物件やショートセールズ（フォークロージャー手続きに進む前の早い段階で債務者と債権者が協議して住宅を任意売却）物件などのディストレスト物件の供給が依然細っていることがある。５月のディストレスト物件の販売比率は１％弱と、前月と変わらなかったが、１年前の３％を下回っている。

　一方、住宅供給不足と高水準の住宅価格を反映し、６月の新規住宅取得者の比率は３１％と、前月と変わらなかったが、１年前の３５％を下回った。住宅購入者のアフォーダビリティが弱まっており、春の繁忙期に住宅購入者は厳しい住宅購入競争に晒されている。販売の回復は下期（７－１２月）、特に年間を通じ、住宅販売のピークを迎える今夏になるとの見方がある一方で、住宅ローン金利が過去最低水準まで低下していることや、パンデミック中の貯蓄増加により、今後、住宅購入者の市場離れが抑えられ、市場が冷め切るのが食い止められるとの見方もある。

＜関連銘柄＞

　ＮＡＳＤ投信<1545.T>、ＮＹダウ投信<1546.T>、上場米国<1547.T>、

　ＳＰＤ５００<1557.T>、ＮＹダウ<1679.T>、ＮＹダウブル<2040.T>、

　ＮＹダウベア<2041.T>

提供：モーニングスター社

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