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米１２月中古住宅販売件数、前月比４．６％減の年率６１８万戸―市場予想下回る

経済

2022/1/21 10:46

＜チェックポイント＞

●販売件数減は需要低迷よりもサプライチェーン問題

●２１年は前年比８．５％増の６１２万戸―０６年以来１５年ぶり高水準

●今後、住宅ローン金利加速と住宅価格高騰で販売低迷へ―市場観測

　ＮＡＲ（全米不動産業協会）が２０日発表した２１年１２月中古住宅販売件数（季節調整済み）は、前月比４．６％減の年率換算６１８万戸と、１１月の同２．２％増を下回り、２１年８月（５８８万戸）以来４カ月ぶりの低水準となった。市場予想の６４４万戸に対しても下回った。

　季節要因を無視できる前年比も７．１％減となり、５カ月連続で前年水準を下回った。

　ただ、２１年全体では前年比８．５％増の６１２万戸と、コロナ禍前の１９年全体の５３４万戸や２０年全体の５６４万戸を上回り、０６年以来１５年ぶりの高水準となった。

　ＮＡＲのチーフエコノミスト、ローレンス・ヤン氏は、「販売減少は住宅需要の低下よりもサプライチェーンのボトルネック（制約による品不足）による要因の方が大きい」と見ている。その上で、「住宅ローン金利の上昇を受け、今後数カ月、中古住宅販売は伸びがやや鈍化する可能性がある。ただ、最近の雇用市場は失業率が低く、労働者不足で賃金が上昇するなど雇用市場が強いため、販売件数が大崩れする可能性は低い」と販売見通しについて述べている。

　住宅供給の過不足感を示す１２月時点の未販売住宅（在庫）は前月比１８％減（前年比１４．２％減）の９１万戸と過去最低となった。また、１２月の販売ペースに換算した在庫水準も１．８カ月分と４カ月連続で低下し、１１月の２．１カ月分と１年前の１．９カ月分を下回り、過去最低となった。

　中古住宅の販売ペースをみると、販売物件が１２月中に市場に残っていた期間は１９日間と、１１月の１８日間を上回ったが、１年前の２１日間を下回り、依然、過去最短に近い。１２月中に販売された物件のうち、全体の７９％（１１月は８３％）が市場に出てから１カ月弱で販売されており、中古住宅の購入競争が激しいため、すぐに売り切れる状況が続いている。

　地域別販売件数は、全体の４割以上を占め、最もウエートが大きい南部が前月比６．３％減（前年比５．３％減）の２７０万戸と、１１月の急増から減少に転じた。中西部も同１．３％減（同２．６％減）の１５０万戸、西部は同６．８％減（同１０．２％減）の１２３万戸、北東部も同１．３％減（同１５．７％減）の７５万戸にとどまった。

　住宅価格は中央値で前月比１．０％上昇の３５万８０００ドルと３カ月連続で上昇し、前年比は１５．８％上昇と１１８カ月連続で前年水準を上回り、２１年６月の過去最高値（３６万２８００ドル）に近づいた。主力の一戸建ても同様で、１２月は前年水準より１６．１％高い３６万４３００ドル（前月比０．８％上昇）となった。

　住宅価格が低下しない要因の１つに、格安なフォークロージャー（住宅不動産の差し押さえ＝競売）物件やショートセールズ（フォークロージャー手続きに進む前の早い段階で債務者と債権者が協議して住宅を任意売却）物件などのディストレスト物件の供給が細っていることがある。１２月のディストレスト物件の販売比率は１％弱と１１月や１年前と変わらなかった。

　一方、手ごろな価格帯の住宅供給不足と高水準の住宅価格を反映し、１２月の新規住宅取得者の比率は３０％と１１月の２６％から上昇したが、１年前の３１％を下回っており、依然、低水準となっている。

　市場では、住宅ローン金利が２２年に入り、急上昇していることや、在庫不足による住宅価格の高騰で住宅購入者のアフォーダビリティー（住宅取得能力）が低下し、今後住宅販売が先細りとなる可能性があるとみている。

＜関連銘柄＞

　ＮＡＳＤ投信<1545.T>、ＮＹダウ投信<1546.T>、上場米国<1547.T>、

　ＳＰＤ５００<1557.T>、ＮＹダウ<1679.T>、ＮＹダウブル<2040.T>、

　ＮＹダウベア<2041.T>

提供：モーニングスター社

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