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米５月中古住宅販売件数、前月比３．４％減の年率５４１万戸―今後さらに減少見通し

経済

2022/6/22 10:55

＜チェックポイント＞

●住宅ローン金利上昇と価格高騰、供給不足が販売抑制

●住宅価格は前年比約１５％上昇―過去最高値を更新

●住宅供給（在庫）は前月比１２．６％増でも依然低水準

　ＮＡＲ（全米不動産業協会）が２１日発表した５月中古住宅販売件数（季節調整済み）は前月比３．４％減の年率換算５４１万戸と、４月の同２．６％減（改定前２．４％減）に続いて４カ月連続で減少した。市場予想の５４０万戸をやや上回った。前年比も８．６％減となり、１０カ月連続で前年水準を下回った。

　ＮＡＲのチーフエコノミスト、ローレンス・ヤン氏は、「住宅ローン金利の急上昇による住宅購入者のアフォーダビリティー（住宅取得能力）の悪化を考えると、今後数カ月、さらなる販売減少が予想される」と指摘している。

　住宅供給の過不足感を示す５月時点の未販売住宅（在庫）は、前月比１２．６％増（前年比４．１％減）の１１６万戸と、４月の１０．８％増に続いて３カ月連続で増加。２１年の８８万戸や２０年の１０６万戸を上回った。ただ、０５年の住宅ブーム時の２００万戸を約４０％下回っている。また、５月の販売ペースで換算した在庫水準は２．６カ月分と、４カ月連続で上昇。４月の２．２カ月分や１年前の２．５カ月分も上回ったが、依然、低水準。ヤン氏は、「住宅価格の上昇を抑え、住宅購入者に多くの選択肢を提供するため、在庫水準が大幅に上昇する必要がある」と懸念を示している。

　地域別販売件数は、全体の４割以上を占め、最もウエートが大きい南部が前月比２．８％減（前年比８．４％減）の２４１万戸と、４カ月連続で減少。南部に次いで大きい西部も同５．３％減（同１０％減）の１０８万戸、中西部も同５．３％減（同７．５％減）の１２４万戸となった。一方、北東部は同１．５％増（同９．３％減）の６８万戸と増加に転じている。

　住宅販売の減少の最大の理由は住宅ローン金利の急上昇と住宅価格の上昇が続いていることだ。５月の住宅価格（中央値）は前月比３．１％上昇の４０万７６００ドルと、４カ月連続で上昇。１９８０年代の統計開始以降、初めて４０万ドル台に乗り、過去最高値を更新した。前年比は１４．８％上昇となり、１２３カ月連続で前年水準を上回っている。主力の一戸建ても同様で、５月は前年水準より１４．６％高い４１万４２００ドル（前月比３．１％上昇）となった。在庫不足を反映し、不動産仲介業者が中古住宅の買取り価格を競り上げていることが住宅価格高騰の要因にもなっている。

　住宅価格が低下しないもう一つの要因として、格安なフォークロージャー（住宅不動産の差し押さえ＝競売）物件やショートセールズ（フォークロージャー手続きに進む前の早い段階で債務者と債権者が協議して住宅を任意売却）物件などのディストレスト物件の供給が相変わらず細っていることがある。５月のディストレスト物件の販売比率は１％弱と、４月から変わっていない。

　一方、手ごろな価格帯の住宅供給不足と高水準の住宅価格を反映し、５月の新規住宅取得者の比率は２７％と、４月の２８％や１年前の３１％、過去平均の４０％を下回り、低水準となっている。

　市場では、今後、ＦＲＢ（連邦準備制度理事会）の利上げ継続により、すでに１３年ぶりの高水準にある住宅ローン金利がさらに上昇する見通しや、在庫不足による住宅価格の高騰により、住宅購入者のアフォーダビリティが低下し、住宅販売が鈍化するとみている。

＜関連銘柄＞

　ＮＡＳＤ投信<1545.T>、ＮＹダウ投信<1546.T>、上場米国<1547.T>、

　ＳＰＤ５００<1557.T>、ＮＹダウ<1679.T>、ＮＹダウブル<2040.T>、

　ＮＹダウベア<2041.T>

提供：モーニングスター社

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