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米６月中古住宅件数、前月比５．４％減の年率５１２万戸―市場予想下回る

経済

2022/7/21 10:22

＜チェックポイント＞

●住宅ローン金利上昇と価格高騰、供給不足が販売抑制

●住宅価格は前年比１３．４％上昇―４１万ドル台乗せで過去最高を更新

●住宅供給（在庫）は前月比９．６％増でも依然低水準

　ＮＡＲ（全米不動産業協会）が２０日発表した６月中古住宅販売件数（季節調整済み）は前月比５．４％減の年率換算５１２万戸と、５月の同３．４％減に続いて５カ月連続で減少し、市場予想（５３８万戸）を下回った。前年比も１４．２％減となり、１１カ月連続で前年水準を下回った。

　ＮＡＲのチーフエコノミスト、ローレンス・ヤン氏は、前回発表と同様に、「住宅ローン金利と住宅価格の両方が短期間で急激に上昇しており、アフォーダビリティ（住宅取得能力）の悪化が潜在的な住宅購入者に引き続き打撃を与えている」と指摘した上で、「ＣＰＩ（消費者物価指数）が上昇し続ければ、住宅ローン金利は上昇する。金利はインフレがピークに達した兆候が現れたときに安定し、インフレが抑制されれば、住宅ローン金利は低下する」としている。

　住宅供給の過不足感を示す６月時点の未販売住宅（在庫）は、前月比９．６％増（前年比２．４％増）の１２６万戸と、５月の１１．７％増に続いて４カ月連続で増加。２１年の８８万戸や２０年の１０６万戸を上回った。また、６月の販売ペースで換算した在庫水準は３カ月分と、５カ月連続で上昇。５月の２．６カ月分や１年前の２．５カ月分も上回ったが、依然、低水準。適正水準とされる５－６カ月分を大きく下回っている。

　地域別販売件数は、全体の４割以上を占め、最もウエートが大きい南部が前月比６．２％減（前年比１４．１％減）の２２６万戸と、５カ月連続で減少。南部に次いで大きい西部も同１１．１％減（同２１．３％減）の９６万戸と、１００万戸の大台を割り込んだ。中西部も同１．６％減（同９．６％減）の１２３万戸となった。対照的に、北東部は同横ばい（同１１．８％減）の６７万戸となっている。

　住宅販売の減少の最大の理由は、住宅ローン金利の急上昇と住宅価格の上昇が続いていることだ。６月の住宅価格（中央値）は前月比１．９％上昇の４１万６０００ドルと、５カ月連続で上昇。１９８０年代の統計開始以降、初めて４０万ドル台に乗った５月を上回り、過去最高値を更新中。前年比は１３．４％上昇となり、１２４カ月連続で前年水準を上回っている。主力の一戸建ても同様で、６月は前年水準より１３．３％高い４２万３３００ドル（前月比１．９％上昇）となった。在庫不足を反映し、不動産仲介業者が中古住宅の買取り価格を競り上げていることが住宅価格高騰の要因にもなっている。

　住宅価格が低下しないもう一つの要因として、格安なフォークロージャー（住宅不動産の差し押さえ＝競売）物件やショートセールズ（フォークロージャー手続きに進む前の早い段階で債務者と債権者が協議して住宅を任意売却）物件などのディストレスト物件の供給が依然細っていることがある。６月のディストレスト物件の販売比率は１％弱と、５月から変わっていない。

　一方、手ごろな価格帯の住宅供給不足と高水準の住宅価格を反映し、６月の新規住宅取得者の比率は３０％と、５月の２７％を上回ったが、１年前の３１％や過去平均の４０％を下回っている。

　市場では、すでに１３年ぶりの高水準にある住宅ローン金利は今後、ＦＲＢ（連邦準備制度理事会）の利上げ継続により、さらに上昇する見通しや、在庫不足による住宅価格の高騰で、住宅購入者のアフォーダビリティが低下し、今後数カ月、住宅販売の急激な鈍化が続くとみている。

＜関連銘柄＞

　ＮＡＳＤ投信<1545.T>、ＮＹダウ投信<1546.T>、上場米国<1547.T>、

　ＳＰＤ５００<1557.T>、ＮＹダウ<1679.T>、ＮＹダウブル<2040.T>、

　ＮＹダウベア<2041.T>

提供：モーニングスター社

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