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米１０月新築住宅販売、予想下回る前月比５．６％減の６７．９万戸

経済

2023/11/28 9:38

＜チェックポイント＞

●住宅販売は予想を大幅に下回り、２カ月ぶり低水準に

●住宅価格は前月比３．１％低下、前年比は１７．６％低下

●過去３カ月の販売件数は計６万２０００件の下方改定

　米商務省が２７日発表した１０月の新築住宅販売件数（季節調整済み）は前月比５．６％減の年率換算６７万９０００件と、前月（９月）の同８．６％増（改定前は１２．３％増）から急減速、８月（６６万２０００件）以来、２カ月ぶりの低水準となった。また、市場予想（７２万ー７２万２０００件）も大幅に下回った。

　前年比は１７．７％増と、７カ月連続で前年水準を上回ったが、２０年８月のピーク時の１０２万９０００件を依然、大幅に下回っている。

　市場では１０月の販売減少は、住宅価格が低下、住宅供給（在庫）も改善したものの、住宅購入の借り入れコスト（住宅ローン金利）が高水準なため、住宅購入者のアフォーダビリティ（住宅取得能力）が抑制されていることが大きな要因と見ている。前月は住宅建築業者が需要喚起のため、住宅ローン金利の一部を肩代わりするバイ・ダウン（金利ディスカウント）を提供したため、販売が増加した。しかし、市場ではバイダウンには限度があるため、こうしたのインセンティブ（奨励策）効果は長続きしないと懸念している。

　住宅ローン金利はフレディマック（米連邦住宅貸付抵当公社）の３０年固定金利の平均約定金利でみると、直近の１１月２２日時点では７．２９％と、低下傾向にあるものの、１年前の６．５８％を上回っており、依然高水準。ただ、市場では最近の住宅ローン金利は米利上げサイクルの終了観測が強まっているため、低下傾向にあり、このまま、金利低下が進めば、需要が回復する可能性があると見ている。

　他方、１０月の住宅価格は中央値（季節調整前）で、前月比３．１％低下の４０万９３００ドルと、９月の同４．０％低下に続き、２カ月連続で低下。１年前の過去最高値（４９万６８００ドル）を１７．６％も下回った。ただ、コロナ禍前の１９年６月の水準（３１万１８００ドル）を３１．０％も上回っており、高水準に変わりはない。

　販売価格帯を見ると、４０万ドル以上の高額物件の販売比率が５２％と、９月の５６％から低下した一方で、４０万ドル未満の手ごろ物件比率は４８％と、前月の４５％や１年前の３３％を上回った。

　新築住宅統計はサンプル数が少ないため、月によって変動が大きく、また、数値の大幅改定を受けやすいこともあり、今回の販売件数も割り引いて見る必要がある。過去３カ月（７－９月）の販売件数は計６万２０００件の下方改定となった。

　住宅供給（在庫）をみると、１０月の新築住宅在庫（着工前や建築中の住宅も含む。季節調整値）は前月比１．４％増の４３万９０００件と、５カ月連続で増加、２２年１２月（４５万１０００件）以来の高水準となったが、１年前（２２年１０月）のピーク時の水準（４７万２０００件）を５．８％下回っている。ただ、１０月の販売ペースで計算した新築住宅の在庫水準は７．８カ月相当と、前月の７．２カ月を上回り、３月（８．１カ月相当）以来の高水準で、住宅建築業界が需要と供給のバランスが取れた容認可能な水準とする６カ月相当を上回った。

　住宅在庫のうち、すぐに販売できる完成件数は前月比横ばいの７万６０００件と、在庫全体の１７．３％と、依然、少なく、供給不足感が強い。未着工件数は全体の２４．１％（１０万６０００件）、建築中件数は全体の５８．５％（２５万７０００件）だった。

　在庫全体では住宅バブル期の在庫水準（４５万件）に近いが、フレディマックの調査によると、現在の住宅取得需要は依然強く、需要を満たすためには住宅供給は最大４００万件不足していると試算されている。市場の一部では最大で５００万件が不足しているとの見方もある。

提供：ウエルスアドバイザー社

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