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米８月中古住宅販売件数、前月比０．４％減の年率４８０万戸―市場予想上回る

経済

2022/9/22 8:43

＜チェックポイント＞

●販売件数７カ月連続減少―住宅ローン金利の急上昇が大きく影響

●住宅供給（在庫）は前月比１．５％減

●住宅価格は前月比２．４％減少の３８万９５００ドル―依然高水準も２カ月連続で減少

　ＮＡＲ（全米不動産業協会）が２１日発表した８月中古住宅販売件数（季節調整済み）は前月比０．４％減の年率換算４８０万戸と、７月の同５．７％減（改定前は５．９％減）に続いて７カ月連続で減少した。コロナ禍を除くと、１５年１１月以来約７年ぶりの低水準となる。ただ、市場予想の４７０万戸は上回った。

　季節要因を無視できる前年比も１９．９％減と、１３カ月連続で前年水準を下回った。コロナ禍中の２１年の販売件数（前年比８．５％増の６１２万戸）を２１．６％（１６８万戸）も下回っている。

　ＮＡＲのチーフエコノミスト、ローレンス・ヤン氏は、８月の販売件数の減少について、「中古住宅市場は、ＦＲＢ（連邦準備制度理事会）の金利政策の変更（利上げ）に最も敏感であり、最も直接的な影響を受けている。住宅販売の減少は今年の住宅ローン金利の上昇を反映している」とし、住宅ローン金利の急上昇と高水準の住宅価格が住宅購入者のアフォーダビリティ（住宅取得能力）を悪化させたと見ている。

　一方、住宅供給の過不足感を示す８月時点の未販売住宅（在庫）は、前月比１．５％減（前年比横ばい）の１２８万戸と、７月の４．０％増から６カ月ぶりに減少した。

　また、販売ペースで換算した在庫水準は３．２カ月分と、７月から変わっていない。適正水準とされる５－６カ月分を依然、大きく下回っている。

　住宅の販売ペースを見ると、販売物件が８月中に市場に残っていた期間は１６日間と、７月（１４日間）をやや上回ったが、１年前の１７日間を下回り、過去最短に近くなっている。８月中に販売された物件のうち、全体の８１％（７月は８２％）が市場に出てから１カ月弱で販売されており、中古住宅の購入のための入札が激化しているため、すぐに売り切れる状況だ。

　地域別販売件数は、全体の４割以上を占め、最もウエートが大きい南部が前月比横ばい（前年比１９．３％減）の２１３万戸。南部に次いで大きい西部は同１．１％増（同２９％減）の８８万戸となったが、３カ月連続で１００万戸の大台を割り込んでいる。中西部は同３．３％減（同１５．９％減）の１１６万戸。北東部は同１．６％増（同１３．７％減）の６３万戸だった。

　８月の住宅価格（中央値）は前月比２．４％低下の３８万９５００ドルと、２カ月連続で低下。前年比は７．７％上昇と、１２６カ月連続で前年水準を上回ったが、２０年７月以来２年１カ月ぶりの低い伸びとなっている。主力の一戸建ては前年水準より７．６％高い３９万６３００ドル（前月比２．３％低下）。

　住宅価格が低下しないもう一つの要因として、格安なフォークロージャー（住宅不動産の差し押さえ＝競売）物件やショートセールズ（フォークロージャー手続きに進む前の早い段階で債務者と債権者が協議して住宅を任意売却）物件などのディストレスト物件の供給が依然細っていることがある。８月のディストレスト物件の販売比率は約１％と、７月や１年前とほぼ変わっていない。

　一方、手ごろな価格帯の住宅供給不足と高水準の住宅価格を反映し、新規住宅取得者の比率は２９％と、７月と１年前と変わっていない。

　住宅ローン金利はフレディマック（米連邦住宅貸付抵当公社）の３０年固定金利の平均約定金利でみると、８月は５．２２％と、７月の５．４１％や６月の５．５２％をやや下回ったが、０９年６月以来１３年ぶりの高水準。２１年の平均２．９６％を大きく上回り、住宅購入者に逆風が一段と強まっている。

＜関連銘柄＞

　ＮＡＳＤ投信<1545.T>、ＮＹダウ投信<1546.T>、上場米国<1547.T>、

　ＳＰＤ５００<1557.T>、ＮＹダウ<1679.T>、ＮＹダウブル<2040.T>、

　ＮＹダウベア<2041.T>

提供：モーニングスター社

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